Due Diligence beim Condo-Kauf: die Checkliste vor der Unterschrift

Zwischen „die Wohnung gefällt mir” und „ich unterschreibe” liegt die Phase, die über die nächsten zehn Jahre entscheidet – und die in der Urlaubsstimmung am häufigsten übersprungen wird. Due Diligence klingt nach Konzernjargon, meint aber etwas sehr Bodenständiges: nachprüfen statt glauben. Das meiste davon können Sie selbst erledigen oder beauftragen; die rechtliche Prüfung übernimmt eine Kanzlei. Hier ist die Liste, sortiert nach den drei Ebenen Papiere, Anlage und Wohnung.

Ebene 1: die Papiere

1. Chanote prüfen – gehört die Wohnung wirklich dem Verkäufer? Die Eigentumsurkunde zeigt auf der Rückseite die Eigentumshistorie und eingetragene Belastungen. Lassen Sie sich eine aktuelle Kopie geben und von der Kanzlei mit dem Land-Office-Stand abgleichen: Ist der Verkäufer eingetragener Eigentümer? Lastet eine Hypothek auf der Einheit, die vor dem Übertrag abgelöst werden muss? Verkauft jemand per Vollmacht – und ist die belastbar?

2. Foreign Quota schriftlich bestätigen lassen. Als ausländischer Käufer brauchen Sie einen Platz in der 49-Prozent-Quote der Anlage. Die Juristic Person bescheinigt den Status. Kaufen Sie von einem Ausländer, übernehmen Sie dessen Platz; kaufen Sie von einem Thai in einer gut gefüllten Anlage, muss die Quote noch Raum haben. „Wird schon passen” ist hier keine Auskunft – ohne Bestätigung kein Eintrag am Land Office.

3. Schuldenfreiheit klären – vor dem Vertrag, nicht erst beim Übertrag. Das Debt-Free Certificate bekommt der Verkäufer erst, wenn alle Gebühren bezahlt sind. Fragen Sie früh: Gibt es Rückstände bei Common Fee oder Wasser? Erhebliche Altschulden sind kein K.-o.-Kriterium, aber sie gehören in den Vertrag (wer zahlt sie wann) – nicht in die Kategorie Überraschung.

4. Beim Off-Plan-Kauf: den Entwickler prüfen. Fertiggestellte Referenzprojekte, Baugenehmigungen, was der Vertrag bei Verzug und Insolvenz vorsieht – das ist der Kernauftrag an die Kanzlei, denn Ratenzahlungen laufen in Thailand selten über Treuhandkonten.

Ebene 2: die Anlage

Hier liegt der größte blinde Fleck deutscher Käufer: Man kauft nicht nur 60 Quadratmeter, man kauft sich in eine Gemeinschaft mit Kassenlage und Beschlusshistorie ein.

5. Common Fee: Höhe, Zahlungsmoral, Entwicklung. Wie hoch ist die Gebühr pro Quadratmeter, wann wurde sie zuletzt erhöht – und wie viele Eigentümer zahlen tatsächlich? Eine Anlage mit chronisch niedriger Gebühr und hoher Ausfallquote sieht auf dem Papier günstig aus und schiebt real einen Sanierungsstau vor sich her.

6. Sinking Fund: Ist Geld für die großen Reparaturen da? Fassade, Aufzüge, Pool, Wasserleitungen – dafür ist die Rücklage da. Fragen Sie nach dem aktuellen Stand und den größeren Ausgaben der letzten Jahre. Eine leere Rücklage bei einem fünfzehn Jahre alten Gebäude ist eine Sonderumlage mit Ansage.

7. Die letzten AGM-Protokolle lesen. Die Protokolle der Eigentümerversammlungen sind das ehrlichste Dokument der Anlage: Dort stehen geplante Sonderumlagen, Streit mit dem Management, Klagen über Wassereintritt oder Aufzüge. Zwei Jahrgänge genügen, um das Klima zu verstehen – übersetzen lassen lohnt sich.

8. Hausordnung auf Vermietungsregeln prüfen. Wer auch nur gelegentlich vermieten will, muss wissen, was die Anlage erlaubt: Viele Hausordnungen schränken Kurzzeitvermietung ausdrücklich ein. Das nachträglich zu entdecken, ruiniert ganze Renditerechnungen.

9. Das Gebäude bei Tageslicht ansehen – und die Nasszonen der Gemeinschaft. Flure, Tiefgarage, Pooltechnik, Aufzugszustand, Wasserflecken an Decken der oberen Geschosse: Der Pflegezustand des Gemeinschaftseigentums verrät mehr über die Verwaltung als jede Broschüre.

Ebene 3: die Wohnung selbst

10. Der Feuchtigkeits-Check. Pattayas Klima verzeiht nichts: Stockflecken in Schrankecken, muffiger Geruch, gewellte Sockelleisten, Schimmelspuren hinter Vorhängen – besichtigen Sie mit der Nase und öffnen Sie Schränke. Fragen Sie, wie lange die Wohnung zuletzt leer stand und wer sie betreut hat.

11. Technik altersgerecht bewerten. Klimaanlagen (Alter, Wartungshistorie – warum das zählt), Boiler, Wasserdruck an allen Entnahmestellen, Elektrik. Nichts davon ist ein Drama, alles davon ist ein Preisargument.

12. Balkon und Fensterfront. Läuft der Balkonabfluss? Gibt es Wasserspuren an den Fensterbänken der Wetterseite? Diese zwei Blicke kosten eine Minute und finden die häufigsten echten Mängel.

13. Was bleibt drin? Möblierung, Klimageräte, Einbauten: Inventarliste in den Vertrag – „war aber bei der Besichtigung noch da” ist kein Rechtsanspruch.

Die Reihenfolge, die sich bewährt

Erst die Anlage (Punkte 5–9), dann die Wohnung (10–13), dann die Papiere über die Kanzlei (1–4) – so investieren Sie Anwaltskosten nur in Objekte, die die einfachen Prüfungen schon bestanden haben. Wie der Kauf danach formal weiterläuft, steht im Ablauf-Artikel.

Und wenn Sie nicht vor Ort sind: Besichtigung mit dokumentierter Fotostrecke, Protokolle abholen, Zustand systematisch aufnehmen – das ist exakt die Arbeit, die wir täglich machen, nur eben vor dem Kauf statt danach. Sprechen Sie uns an, bevor Sie blind unterschreiben.

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Dieser Artikel informiert allgemein und ersetzt keine rechtliche Beratung. Die Prüfung von Eigentum, Verträgen und Belastungen gehört in die Hände einer lizenzierten Kanzlei in Thailand. CondoPflege vermittelt keine Immobilien.