Foreign Quota und Tor Tor 3: was beim Eigentum zählt

Zwei Begriffe entscheiden darüber, ob ein Ausländer eine thailändische Eigentumswohnung wirklich besitzen kann: die Foreign Quota und der Devisennachweis, den ältere Eigentümer noch als Tor Tor 3 kennen und der heute FET heißt. Beide tauchen beim Kauf einmal kurz auf – und geraten dann für Jahre in Vergessenheit, bis sie beim Verkauf, bei der Erbschaft oder beim Geldtransfer plötzlich wieder über alles entscheiden. Grund genug, die Grundlagen einmal in Ruhe zu erklären.

Die 49-Prozent-Quote: warum Sie überhaupt Eigentum haben können

Thailand erlaubt Ausländern grundsätzlich keinen Erwerb von Land – die Eigentumswohnung ist die große Ausnahme. Das thailändische Condominium-Gesetz lässt ausländisches Volleigentum an Wohneinheiten zu, aber mit einer harten Grenze: Höchstens 49 Prozent der gesamten Wohnfläche einer Anlage dürfen ausländischen Eigentümern gehören. Mindestens 51 Prozent müssen in thailändischer Hand bleiben.

Praktisch bedeutet das:

• Ihre Wohnung belegt einen Platz in der Ausländerquote ihrer Anlage. Diesen Status bescheinigt die Juristic Person – beim Kauf verlangt das Land Office genau diese Bestätigung, bevor es einen Ausländer als Eigentümer einträgt.
• In gefragten Anlagen kann die Quote ausgeschöpft sein. Dann ist ein Kauf in die Foreign Quota erst möglich, wenn ein ausländischer Eigentümer verkauft – was Einheiten mit Quotenplatz dort faktisch zu einem knappen Gut macht und sich im Preis niederschlagen kann.
• Einheiten außerhalb der Quote werden Ausländern mitunter über Umwege angeboten – etwa über eine thailändische Gesellschaft oder als langfristige Miete (Leasehold). Beide Konstruktionen sind rechtlich etwas grundlegend anderes als Volleigentum und haben eigene Risiken. Ob so etwas im Einzelfall tragfähig ist, gehört zwingend in die Beratung einer lizenzierten Kanzlei – nicht in die Zusage eines Verkäufers.

Für Bestandseigentümer ist die Quote vor allem in zwei Momenten relevant: beim Verkauf (an wen verkauft wird, beeinflusst die Quotenrechnung der Anlage) und bei der Nachlassplanung, wenn Erben den Eigentumsstatus fortführen sollen.

FET / Tor Tor 3: der Nachweis, dass Ihr Geld korrekt eingereist ist

Die zweite Säule ist der Devisennachweis. Die Grundregel des Gesetzes: Ein Ausländer muss den Kaufpreis seiner Wohnung in Fremdwährung nach Thailand transferiert haben. Den Beleg dafür stellt die thailändische Empfängerbank aus – früher hieß das Formular „Thor Tor 3” (in der Umschrift auch Tor Tor 3), heute heißt es Foreign Exchange Transaction Form (FET); bei kleineren Beträgen erfüllen entsprechende Bankbestätigungen denselben Zweck.

Dieser Nachweis hat zwei Jobs – einen sichtbaren und einen, der oft übersehen wird:

1. Beim Kauf: Ohne Devisennachweis trägt das Land Office keinen ausländischen Eigentümer in die Foreign Quota ein. Wichtig sind die Details: Der Transfer sollte aus dem Ausland kommen, auf den Namen des Käufers laufen und den Verwendungszweck (Wohnungskauf) erkennen lassen. Fehler an dieser Stelle – etwa Bareinzahlungen vor Ort oder Transfers über Dritte – verursachen genau die Probleme, die Jahre später teuer werden.
2. Beim Verkauf: Wenn Sie den Erlös wieder ausführen wollen, verlangt die Bank Herkunftsnachweise – und das stärkste Dokument ist der FET-Beleg Ihres damaligen Kaufs. Er zeigt: Dieses Geld kam legal ins Land, also darf ein entsprechender Betrag es auch wieder verlassen.

Wenn Unterlagen fehlen: unangenehm, aber lösbar

Der klassische Fall: Der Kauf liegt fünfzehn Jahre zurück, der damalige Ordner ist verschollen, die Bank wurde zwischenzeitlich umbenannt. Was dann gilt:

• Nicht dramatisieren, aber ernst nehmen. Ihr Eigentum verschwindet nicht – der Eintrag auf dem Chanote bleibt. Aber der nächste Übertrag oder Geldtransfer wird ohne Nachweise zäh: mehr Rückfragen, mehr Zeit, mehr Beratungsbedarf.
• Ersatz gibt es bei der Bank. Die ausstellende Bank kann Zweitschriften oder Bestätigungen über historische Transfers anfertigen – das dauert, funktioniert aber in den meisten Fällen. Je konkreter Ihre Angaben (Datum, Betrag, Konten), desto schneller geht es.
• Kompliziertere Fälle gehören in die Kanzlei: Käufe über Dritte, geerbte Einheiten, unklare Zahlungswege – hier baut eine thailändische Kanzlei die Nachweiskette auf. Das kostet, ist aber allemal besser, als am Tag des Verkaufs vor der Lücke zu stehen.

Das Archiv des Eigentümers: was dauerhaft aufgehoben gehört

Aus alldem folgt eine simple Praxis-Regel: Für eine thailändische Eigentumswohnung gibt es einen kleinen Satz von Dokumenten, der auf Lebenszeit der Immobilie archiviert gehört – im Original an einem sicheren Ort und vollständig als Scan:

• Chanote (Eigentumsurkunde) – bzw. die Gewissheit, wo das Original liegt
• Kaufvertrag und Zahlungsbelege
• FET-Formulare / Tor-Tor-3-Belege sämtlicher Transfers
• Quotenbestätigung und Debt-Free Certificate aus dem Kaufvorgang
• laufend: Quittungen der Juristic Person über gezahlte Gebühren

Das ist eine Stunde Sortierarbeit – einmalig. Sie erspart im Ernstfall Wochen. Und sie ist eine der wenigen Aufgaben rund um die Auslandsimmobilie, die sich vollständig von Deutschland aus erledigen lässt.

Was die Betreuung vor Ort beitragen kann, ist der papierne Alltag dahinter: Wir sichten bei jeder Begehung Post und Aushänge, fotografieren Zahlungsaufforderungen und legen mit den Monatsberichten eine lückenlose, datierte Akte Ihrer Wohnung an. Die Eigentumsdokumente selbst gehören in Ihre Hände – aber alles, was laufend dazukommt, muss nicht mehr im Briefkasten in Jomtien versanden.

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Dieser Artikel informiert allgemein und ersetzt keine rechtliche Beratung. Maßgeblich sind das thailändische Condominium-Gesetz und die Praxis von Land Office und Banken; verbindliche Auskünfte für Ihren Fall gibt eine lizenzierte Kanzlei in Thailand.